maandag, april 15, 2024
HomeBusinessLA landhuis te koop staat voor 1 april belastingdeadline

LA landhuis te koop staat voor 1 april belastingdeadline


In het herenhuis van $ 38 miljoen wil de verkoper voor 1 april lossen

De eigenaar van dit over-the-top herenhuis met zeven slaapkamers en elf badkamers in Los Angeles is bereid $ 6 miljoen minder te accepteren dan wat hij er minder dan twee jaar geleden voor betaalde – allemaal om een ​​tikkende klok te verslaan.

Het huis beschikt over een basketbalveld met Kobe Bryant-thema, een autoshowroom en een overloopzwembad van 22 meter dat zo’n 14 meter boven de berghelling lijkt te zweven, en het is te koop voor een gereduceerde prijs van $ 38 miljoen.

Als het niet voor 1 april wordt verkocht, zou het onroerend goed onderworpen zijn aan een dreigende nieuwe, lokale landhuisbelasting, die volgende maand van kracht wordt en de eigenaar nog eens $ 2 miljoen zou kunnen kosten.

De grote woonkamer opent naar buiten met 22 voet plafonds, een 10 meter lange open haard en een gigantische muur bedekt met levend groen mos die zich uitstrekt over drie niveaus van het huis.

LandgoedLuxShoot

Het landgoed Brentwood, nu bekend als de Sterren Resort, werd gebouwd door ervaren ontwikkelaar Ramtin Ray Nosrati, die het in 2021 voor $ 44 miljoen verkocht. Volgens openbare registers werd de bijna 16.700 vierkante meter grote woning gekocht door het vertrouwen van de rijke investeerder Jeffrey Feinberg, die Feinberg Investments runt.

Ongeveer een jaar nadat hij het had gekocht, zette Feinberg het huis weer op de markt voor $ 48 miljoen, maar kon geen kopers vinden. Feinberg bracht Dan Malka van Ikon-adviseurs om een ​​agressievere prijsstrategie te implementeren, en de oorspronkelijke vraagprijs werd verlaagd met $ 10 miljoen, of bijna 21%. Om die prijsverlaging in perspectief te plaatsen, komt het erop neer dat het huis elke week bijna $ 64.000 in waarde daalt gedurende 94 weken sinds Feinberg het kocht.

Een muur van de eetkamer is een zoutwateraquarium van 1000 liter met uitzicht op de keuken aan de andere kant.

Yan Ippolito

Malka vertelde CNBC dat de jaarlijkse onroerendgoedbelasting op het Star Resort zijn klant ongeveer $ 550.000 per jaar kost, plus ongeveer $ 20.000 per maand aan nutsvoorzieningen.

“Plus, het personeel enzovoort, dus waarschijnlijk een miljoen dollar aan onkosten [per year]’, zei Malka.

Vanaf het laagste niveau van het huis steekt een half basketbalveld met Kobe-Bryant-thema uit.

LandgoedLuxShoot

Proberen een duur landhuis te ontruimen te midden van een bankencrisis terwijl de vastgoedmarkt in Los Angeles aan het verzwakken is en de onzekerheid groot dreigt te worden, is niet bepaald een goede timing.

Feinberg kampt, net als alle verkopers van luxe herenhuizen in LA, ook met de nieuwe belasting op herenhuizen die in november door de kiezers is goedgekeurd. De ULA-belasting, zoals die wordt genoemd, is ontworpen om “betaalbare huisvestingsprojecten te financieren en middelen te verstrekken aan huurders die het risico lopen dakloos te worden”, aldus de website van de stad Los Angeles.

Het wordt aan de verkoper geheven als overdrachtsbelasting bij de verkoop van een huis of onroerend goed dat wordt verhandeld voor $ 5 miljoen of meer.

De indrukwekkende foyer van het huis heeft plafonds met dubbele hoogte en glazen wanden die uitkomen op het pooldeck en de buitenbar.

Yan Ippolito

Voor huizen met een prijs tussen $ 5 miljoen en $ 10 miljoen moeten verkopers de stad 4% van de totale verkoopprijs betalen. Voor handel in onroerend goed ten noorden van $ 10 miljoen, stijgt het tarief tot 5,5%.

De nieuwe belasting komt bovenop de huidige 0,45% overdrachtsbelasting van de stad. En het wordt geheven op basis van de verkoopprijs, niet op winst, wat betekent dat verkopers moeten betalen, zelfs als ze al verlies lijden, zoals het geval zou kunnen zijn met het Star Resort.

De website van de stad bevat een belastingcalculator, die de verschuldigde ULA- en stadsoverdrachtsbelasting op een deal van $ 38 miljoen schat op $ 2.261.000, of iets minder dan 6% van de totale deal.

De hoofdslaapkamer wordt geaccentueerd door een verzonken plafond met houten panelen en glazen wanden die wegschuiven voor toegang tot een privéterras.

LandgoedLuxShoot

Voor veel high-end huizenverkopers en hun makelaars is de race begonnen om winst binnen te halen en een verkoop af te ronden voordat de nieuwe belasting van kracht wordt. Maar voor Malka, die zijn klant niet bij naam zou bespreken met CNBC, staat de druk op om de beste prijs te krijgen en de verliezen van zijn klant in toom te houden voordat de nieuwe belasting ze nog hoger maakt.

“Daarom hebben we besloten om een ​​goede prijsverlaging te geven en een signaal af te geven aan de markt dat mijn verkoper gemotiveerd is om te verkopen en dat hij verder wil”, zegt Malka, die nog steeds hoopt dat hij voor de eerste keer een deal kan sluiten. van de maand.

Nadat het rapport van CNBC over het landhuis en de dreigende belastingaanslag was gepubliceerd, nam Malka vrijdag contact op met CNBC om toe te voegen dat de huidige prijsstelling bedoeld is om belastingbesparingen door te geven aan een koper die bereid is om vóór 1 april te sluiten. zijn vraagprijs verhogen tot $ 41 miljoen nadat de belasting van kracht wordt, zonder de intentie om na maart aanbiedingen onder die prijs te accepteren, zei hij.

Een bar, biljarttafel en wijnkelder met 250 flessen op het laagste niveau van het huis.

Yan Ippolito

Vastgoedmakelaar Aaron Kirman van AKG/Christies International noemde de korte landingsbaan om woningen voor 1 april te lossen ‘gek’.

“Mensen hadden een venster van vier maanden vanaf de dag [the new tax] doorgegeven om een ​​huis te verkopen,” zei hij.

Kirman, een van LA’s best producerende makelaars in luxe onroerend goed, vertegenwoordigt het Star Resort niet, maar hij heeft wel veel klanten die ook haast hebben om te verkopen.

Het is een trend, zei hij, die wordt weerspiegeld in LA’s Multiple Listing Service (MLS), die volgens Kirman 86 huizen laat zien met verkoopprijzen van meer dan $ 5 miljoen die momenteel in bewaring worden gegeven.

Een glazen wand in de benedenlounge biedt zicht op een strakke autogalerij.

Yan Ippolito

“De belasting komt op een ingewikkeld moment met rentetarieven, inflatie en bankproblemen”, zei Kirman tegen CNBC. “Het had niet meer een perfecte storm kunnen zijn.”

De ULA-belasting, zei hij, “heeft geleid tot dramatische prijsverlagingen op veel huizen.”

Potentiële huizenkopers komen binnen met aanbiedingen die volledig in contanten zijn en de belofte van een snelsluitende deal, zei Kirman, maar met grote kortingen.

De hoofdbar van het Star Resort is bekleed met steen en geaccentueerd met van achteren verlicht onyx.

Yan Ippolito

De achtertuin van het Star Resort is voorzien van een buitenkeuken en -bar, een overloopzwembad en loungeruimtes.

LandgoedLuxShoot

Jonathan Miller, president van het vastgoedtaxatiebureau Miller Samuel, vertelde CNBC dat het moeilijk zal zijn om de impact van de belasting op elk stuk onroerend goed te projecteren, maar hij heeft wel een voorspelling voor de hele regio: “Het verlaagt uiteindelijk de haalbare prijzen ten opzichte van de periode voor 1 april en wordt in de toekomst ingebakken in marktverwachtingen.”

Met andere woorden, de nieuwe belasting zal een neerwaartse druk uitoefenen op huizen van meer dan $ 5 miljoen, aangezien eigenaren anticiperen op de toekomstige kosten van hogere belastingaanslagen.

Een van de zeven ensuite slaapkamers van de residentie met een eigen terras.

Yan Ippolito

CNBC vroeg Miller om marktgegevens te analyseren om te zien hoeveel verkopers van luxe eengezinswoningen in LA in 2022 zouden hebben betaald als de landhuisbelasting al van kracht was. Vorig jaar bedroeg de omzet van meer dan $ 5 miljoen bijna $ 2,5 miljard.

Volgens zijn berekeningen zouden al die verkopers samen een belastingaanslag op landhuizen van bijna $ 131 miljoen hebben opgebracht. Verkopers van huizen die tussen $ 5 miljoen en $ 10 miljoen verhandelen, zouden volgens Millers schattingen een gemiddelde belastingaanslag van $ 43.000 hebben gezien, en verkopers van $ 10 miljoen en meer huizen zouden een gemiddelde rekening van $ 1,2 miljoen hebben betaald.

Het is belangrijk op te merken dat de analyse van Miller uitsluitend gericht was op de verkoop van eengezinswoningen boven de prijsdrempel. Volgens de projecties van de stadwaaronder commerciële en meergezinsverkopen, zou de nieuwe belasting jaarlijks tussen $ 600 miljoen en $ 1,1 miljard kunnen opleveren.

Het nachtzicht vanuit de hot tub van het zwembad.

Yan Ippolito

Volgens Miller komt de haast om te verkopen voor de deadline van 1 april overeen met een soortgelijke razernij in New York vier jaar geleden.

“Toen New York de landhuisbelasting in 2019 invoerde, was er een golf van sluitingen vlak voor de startdatum van 1 juli en een leegte van verkopen in de daaropvolgende maanden”, zei hij.

Thuisbioscoop met op Rolls-Royce geïnspireerd door sterren verlicht plafond.

Yan Ippolito

Het terras van de hoofdslaapkamer is voorzien van een open haard en biedt uitzicht op het zwembad eronder.

LandgoedLuxShoot

Kirman zei dat zelfs met de belastingdruk één ding hetzelfde zal blijven: “Het huis is waard wat de koper bereid is ervoor te betalen.”

En als dat bedrag meer dan $ 5 miljoen is, zullen er nieuwe belastingen op moeten worden betaald.

De sportsimulatieruimte van het Star Resort biedt virtueel golf, hockey en voetbal.

LandgoedLuxShoot

Correctie: dit verhaal is bijgewerkt om de naam van Dan Malka van Ikon Advisors te corrigeren.

RELATED ARTICLES

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Vul alstublieft uw commentaar in!
Vul hier uw naam in

- Advertisment -
Google search engine

Most Popular

Recent Comments